Dans le canton de Neuchâtel, la vente d'un appartement qui était loué peut nécessiter une autorisation. C'est la loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL, RSN 846.0). Elle s'applique aux appartements de 2 à 5 pièces dans les communes que le Conseil d'État déclare en pénurie de logements. Sans autorisation, la vente reste sans effet et le registre foncier refuse le transfert. En 2026, onze communes sont concernées, dont Neuchâtel, Boudry, Milvignes et Val-de-Ruz.
- La LVAL vise les appartements de 2 à 5 pièces précédemment loués, dans les communes en pénurie.
- La liste des communes est revue chaque année par le Conseil d'État. Celle de 2026 date du 10 décembre 2025.
- Les maisons individuelles ne sont pas concernées.
- Sans autorisation entrée en force, la vente est sans effet et le transfert n'est pas inscrit au registre foncier.
- L'autorisation doit être accordée dans plusieurs cas : appartement jamais loué, occupé par le propriétaire ou ses proches, PPE dès la construction, offre locative suffisante.
Qu'est-ce que la LVAL ?
La loi neuchâteloise du 22 mars 1989 limitant la mise en vente d'appartements loués est née d'une initiative populaire « pour la défense des locataires menacés par un congé-vente ». En vigueur depuis le 1er juillet 1989, elle a un but : lutter contre la pénurie de logements en gardant sur le marché locatif les appartements qui répondent à un besoin, par leur prix, leur taille ou leur genre.
Concrètement, dans les communes et pour les catégories de logements en pénurie, la vente d'un appartement d'habitation précédemment loué est soumise à autorisation (art. 2). La loi vise toute opération qui donne la propriété ou la jouissance individuelle d'un appartement : acte de vente, mais aussi cession de parts de copropriété, d'actions ou de parts sociales, ou constitution d'un droit d'habitation ou d'usufruit à titre onéreux.
Quelles communes sont concernées en 2026 ?
Selon l'arrêté du Conseil d'État du 10 décembre 2025, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (RSN 846.02), la LVAL s'applique dans les communes suivantes :
| Commune | Appartements concernés |
|---|---|
| Neuchâtel | 2 à 5 pièces |
| Laténa | 4 et 5 pièces |
| Cornaux | 2 à 5 pièces |
| Cressier | 2 à 5 pièces |
| Le Landeron | 2 à 5 pièces |
| Boudry | 2 à 5 pièces |
| Cortaillod | 2 à 5 pièces |
| Milvignes | 2 à 5 pièces |
| Rochefort | 2 à 5 pièces |
| La Grande Béroche | 3, 4 et 5 pièces |
| Val-de-Ruz | 2 à 5 pièces |
Le nombre de pièces se lit sur les plans de répartition de la propriété par étages déposés au registre foncier, et les demi-pièces ne comptent pas : un 5,5 pièces compte comme un 5 pièces, un 1,5 pièce comme un 1 pièce. Les studios, les 1 pièce et les appartements de 6 pièces et plus ne sont donc pas concernés.
La liste change d'une année à l'autre : le Conseil d'État la revoit au moins une fois par an, après consultation des communes et des milieux intéressés. Les communes du Haut, comme La Chaux-de-Fonds et Le Locle, n'y figurent pas en 2026. Vérifiez toujours l'arrêté en vigueur à la date de votre vente.
Quand l'autorisation est-elle accordée ?
Les demandes sont jugées par une commission cantonale de cinq membres : un juge, qui la préside, deux représentants des milieux immobiliers et deux représentants des locataires. Elle demande l'avis de la commune. Elle refuse l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie l'exige, et l'accorde dans les autres cas (art. 6).
La loi l'oblige à accorder l'autorisation si :
- l'appartement n'a jamais été loué ;
- il est occupé par son propriétaire ou ses proches ;
- il est en propriété par étages (PPE) depuis la construction de l'immeuble ;
- il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la région. Dans ce cas, l'autorisation peut être assortie de conditions pour reloger le locataire.
En clair, la loi vise surtout la vente à la découpe : un immeuble locatif transformé en PPE, dont les appartements loués sont vendus un à un. Un appartement acheté neuf en PPE puis mis en location tombe dans un cas où l'autorisation doit être accordée, mais la demande reste à faire.
Les décisions de la commission peuvent faire l'objet d'un recours au Tribunal cantonal.
Ce que ça change pour le vendeur, l'acheteur et le financement
- Pour le vendeur : anticipez. La demande d'autorisation se fait par écrit à la commission, avec les pièces justificatives, et la décision doit être entrée en force avant le transfert. Intégrez ce délai dans votre calendrier de vente et prévoyez-le dans l'acte.
- Pour l'acheteur : tant que l'autorisation n'est pas accordée, la vente est sans effet et le conservateur du registre foncier écarte la réquisition de transfert (art. 8). Le bail en cours passe en principe à l'acquéreur avec la propriété, selon le droit fédéral du bail (art. 261 CO).
- Pour le financement : la banque ne verse le prêt qu'au moment du transfert de propriété. Si l'autorisation tarde, le financement et l'éventuelle date de début du taux fixe doivent suivre. Pour un achat destiné à être habité, vérifiez aussi les règles sur la résiliation du bail pour besoin propre.
- Pour un investissement locatif : la LVAL n'empêche pas d'acheter un appartement loué pour le garder en location, mais la vente doit être autorisée si l'appartement entre dans le champ de la loi.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la LVAL à Neuchâtel ?
C'est la loi neuchâteloise du 22 mars 1989 limitant la mise en vente d'appartements loués (RSN 846.0). Dans les communes en pénurie de logements, elle soumet à autorisation la vente d'appartements de 2 à 5 pièces qui étaient loués, pour les garder sur le marché locatif.
Quelles communes sont soumises à la LVAL en 2026 ?
Selon l'arrêté du 10 décembre 2025 : Neuchâtel, Laténa (4 et 5 pièces), Cornaux, Cressier, Le Landeron, Boudry, Cortaillod, Milvignes, Rochefort, La Grande Béroche (3, 4 et 5 pièces) et Val-de-Ruz. La liste est revue chaque année.
Une maison individuelle est-elle concernée par la LVAL ?
Non. La vente de maisons individuelles n'est pas soumise à autorisation. La loi entend par maison individuelle tout immeuble d'habitation, indépendant, contigu ou en terrasse, qui ne comporte qu'un seul logement principal.
Que se passe-t-il si on vend sans autorisation ?
La vente reste sans effet tant qu'une autorisation n'est pas entrée en force, et le registre foncier refuse d'inscrire le transfert de propriété. En pratique, la vente ne peut pas aboutir.
Dans quels cas l'autorisation doit-elle être accordée ?
Si l'appartement n'a jamais été loué, s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches, s'il est en propriété par étages depuis la construction de l'immeuble, ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la région. Dans ce dernier cas, des conditions de relogement du locataire peuvent être imposées.
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Sources : Loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL), RSN 846.0 ; Arrêté déterminant le champ d'application de la LVAL en 2026, RSN 846.02.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La liste des communes est revue chaque année : vérifiez l'arrêté en vigueur et faites confirmer votre situation par un notaire.
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