La valeur locative sera supprimée en Suisse le 1er janvier 2029. Le peuple a accepté la réforme le 28 septembre 2025, et le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur le 1er avril 2026. D'ici là, rien ne change : jusqu'à la période fiscale 2028 incluse, vous déclarez encore la valeur locative et vous déduisez vos intérêts et vos frais d'entretien comme aujourd'hui. Dès 2029, ces trois éléments disparaissent pour le logement que vous occupez.
- Entrée en vigueur : 1er janvier 2029, pour la résidence principale et les résidences secondaires.
- Les frais d'entretien du logement occupé ne seront plus déductibles. Ils le restent pour les biens loués.
- Les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles, sauf en proportion de vos immeubles loués.
- Les primo-accédants gardent une déduction limitée pendant 10 ans.
- Gagnant ou perdant ? Tout dépend surtout du niveau des taux d'intérêt et de votre dette.
Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu fictif : le loyer que vous pourriez encaisser si vous louiez le logement que vous habitez. Aujourd'hui, ce montant s'ajoute à votre revenu imposable. En contrepartie, vous pouvez déduire les intérêts de votre hypothèque et les frais d'entretien du bien.
C'est ce système, critiqué depuis des décennies, que la réforme abandonne. On parle officiellement de changement de système d'imposition de la propriété du logement.
Le calendrier : votation 2025, entrée en vigueur 2029
- 28 septembre 2025 : le peuple accepte la réforme avec 57,7 % de oui. Tous les cantons romands l'ont refusée.
- 1er avril 2026 : le Conseil fédéral fixe l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. Ce délai laisse aux cantons le temps d'adapter leurs lois fiscales.
- Jusqu'à la période fiscale 2028 incluse : l'ancien système s'applique. Valeur locative imposée, intérêts et entretien déductibles.
- Dès la période fiscale 2029 : le nouveau système s'applique, à l'impôt fédéral direct comme aux impôts cantonaux et communaux.
Ce qui change concrètement
| Jusqu'en 2028 | Dès 2029 | |
|---|---|---|
| Valeur locative (résidence principale et secondaire) | Ajoutée au revenu imposable | Supprimée |
| Frais d'entretien du logement occupé | Déductibles | Plus déductibles |
| Frais d'entretien d'un bien loué | Déductibles | Toujours déductibles |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles | Seulement en proportion des immeubles loués ou affermés dans votre fortune |
| Déduction primo-accédant | N'existe pas | 10 ans, dégressive (voir plus bas) |
| Travaux d'économie d'énergie | Déductibles | Plus à l'impôt fédéral ; les cantons peuvent les garder jusqu'en 2050 au plus tard |
La déduction pour les primo-accédants
Pour ne pas pénaliser ceux qui achètent leur premier logement principal, la réforme prévoit une déduction des intérêts limitée dans le temps. La première année, elle est plafonnée à 10'000 CHF pour un couple marié et à 5'000 CHF pour une personne seule. Le plafond baisse ensuite chaque année de 10 % du montant maximal, puis la déduction disparaît après 10 ans.
Les résidences secondaires
La valeur locative disparaît aussi pour les résidences secondaires. Pour compenser la perte de recettes, les cantons pourront introduire un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires. Cet impôt est juridiquement lié à la réforme : l'un n'entre pas en vigueur sans l'autre. Si vous avez un chalet ou un appartement de vacances, en Valais par exemple, suivez ce que votre canton décidera d'ici 2029.
Allez-vous payer plus ou moins d'impôts ?
Il n'y a pas de réponse unique. Ce qui compte, c'est la différence entre la valeur locative que vous déclarez et ce que vous déduisez (intérêts + entretien). Plus les taux sont bas et plus votre dette est faible, plus la réforme vous est favorable. Avec des taux élevés, c'est l'inverse : selon la Confédération, la plupart des propriétaires paieraient alors plus d'impôts qu'aujourd'hui.
Un exemple simplifié, avec des montants hypothétiques, pour comprendre le mécanisme :
- Valeur locative : 20'000 CHF par an. Hypothèque : 600'000 CHF. Entretien : 4'000 CHF par an.
- Avec un taux de 1,5 % : intérêts de 9'000 CHF. Aujourd'hui, vous ajoutez 20'000 − 9'000 − 4'000 = 7'000 CHF à votre revenu imposable. Dès 2029, vous n'ajoutez plus rien : la réforme vous est favorable.
- Avec un taux de 3 % : intérêts de 18'000 CHF. Aujourd'hui, 20'000 − 18'000 − 4'000 = −2'000 CHF, ce qui réduit votre revenu imposable. Dès 2029, cette déduction disparaît : la réforme vous coûte.
Profils en général favorisés : les propriétaires qui ont beaucoup amorti, les retraités dont l'hypothèque est faible, et ceux qui font peu de travaux. Profils en général moins favorisés : les propriétaires très endettés, surtout si les taux remontent, et ceux qui prévoient de gros travaux après 2028. Le résultat exact dépend aussi des règles de votre canton : faites faire le calcul sur votre situation.
Ce que ça change pour votre hypothèque
Aujourd'hui, garder une dette élevée a un intérêt fiscal, puisque les intérêts sont déductibles. Dès 2029, cet avantage disparaît pour le logement que vous habitez. Plusieurs décisions sont à revoir :
- Amortir ou non ? Sans déduction des intérêts, rembourser une partie de l'hypothèque peut devenir plus intéressant. Mais l'argent placé dans la pierre n'est plus disponible : gardez une réserve, et comparez avec les autres usages de votre épargne. L'amortissement indirect via le 3e pilier reste possible, et les versements au pilier 3a restent déductibles.
- Le renouvellement de votre taux fixe. Si votre hypothèque arrive à échéance avant ou autour de 2029, c'est le moment de revoir le montant, la durée et la stratégie d'amortissement en même temps que le taux. Voir notre guide renouvellement d'hypothèque, à préparer 6 à 18 mois avant l'échéance.
- Les travaux. Les frais d'entretien du logement occupé restent déductibles jusqu'à la période fiscale 2028. Si des travaux d'entretien sont de toute façon prévus, les réaliser avant 2029 peut avoir du sens. Vérifiez avec votre fiduciaire ce qui est déductible dans votre canton, et l'année où la facture est prise en compte.
- Un premier achat. Si vous achetez votre résidence principale, la déduction primo-accédant allège les premières années. Pour savoir quel bien est à votre portée, faites le test avec notre calculateur hypothécaire.
- Un bien loué. Pour un investissement locatif, les loyers restent imposés et les frais d'entretien restent déductibles. Les intérêts restent déductibles dans la proportion fixée par la loi.
Que faire d'ici 2029 ?
- Faites le point sur votre situation : valeur locative déclarée, intérêts payés, frais d'entretien des dernières années.
- Estimez l'effet de la réforme avec deux ou trois scénarios de taux, pas un seul.
- Planifiez vos travaux d'entretien en tenant compte de la fin de la déduction après 2028.
- Revoyez votre stratégie d'amortissement et votre pilier 3a, surtout si votre taux fixe arrive à échéance d'ici 2029.
- Si vous avez une résidence secondaire, suivez la décision de votre canton sur l'impôt foncier spécial.
Questions fréquentes
Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée ?
Le 1er janvier 2029. Le Conseil fédéral a fixé cette date le 1er avril 2026, après l'acceptation de la réforme en votation le 28 septembre 2025. Jusqu'à la période fiscale 2028 incluse, la valeur locative reste imposée et les intérêts et frais d'entretien restent déductibles.
Pourra-t-on encore déduire les intérêts hypothécaires ?
Pour le logement que vous habitez, non, dès 2029. Les intérêts restent déductibles seulement en proportion de la part de vos immeubles loués ou affermés dans votre fortune totale. Les primo-accédants bénéficient en plus d'une déduction limitée pendant 10 ans.
Les frais d'entretien restent-ils déductibles ?
Pour le logement occupé par le propriétaire, ils ne seront plus déductibles dès 2029, résidences secondaires comprises. Pour un bien loué, ils restent déductibles. Les déductions pour économies d'énergie disparaissent de l'impôt fédéral direct, mais les cantons peuvent les maintenir jusqu'en 2050 au plus tard.
Qu'est-ce que la déduction pour primo-accédants ?
Une déduction des intérêts accordée à ceux qui achètent leur premier logement principal. La première année, elle est plafonnée à 10'000 CHF pour un couple marié et à 5'000 CHF pour une personne seule. Le plafond baisse de 10 % du montant maximal chaque année et la déduction prend fin après 10 ans.
Faut-il amortir son hypothèque avant 2029 ?
Pas forcément. Sans déduction des intérêts, amortir devient plus intéressant fiscalement, mais l'argent remboursé n'est plus disponible et le rendement d'autres placements peut être meilleur. La bonne décision dépend de votre taux, de votre épargne, de votre âge et de vos projets : faites le calcul avant de décider.
La réforme change le calcul entre amortir, garder sa dette ou renégocier. Nous vous aidons à revoir votre hypothèque, gratuitement et sans engagement.
Revoir mon hypothèque →Sources : Conseil fédéral, entrée en vigueur au 1er janvier 2029 (1er avril 2026) ; Administration fédérale des contributions, changement de système ; Département fédéral des finances, imposition de la propriété du logement ; DFF, votation du 28 septembre 2025.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier personnalisé. L'exemple chiffré est simplifié et hypothétique. Les règles d'application cantonales seront précisées d'ici 2029 : faites vérifier votre situation par un spécialiste.
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