Un prêt hypothécaire (on dit aussi crédit hypothécaire, ou simplement hypothèque) est un prêt accordé pour acheter ou refinancer un bien immobilier, et garanti par ce bien. En Suisse, les règles d'octroi sont très encadrées et presque identiques d'une banque à l'autre. Ce guide explique comment elles fonctionnent, de la première simulation jusqu'au versement des fonds.
Les deux conditions pour obtenir un prêt hypothécaire
Les banques suisses vérifient deux choses, et votre dossier doit passer les deux.
1. Des fonds propres d'au moins 20 %. La banque finance au maximum 80 % de la valeur du bien. Au moins la moitié des fonds propres, soit 10 % du prix, doit venir d'autres sources que le 2e pilier : épargne, 3e pilier, titres, donation ou avance d'hoirie. Les frais d'achat (droits de mutation, notaire, registre foncier) s'y ajoutent et se paient aussi avec vos fonds propres : calculez-les selon votre canton.
2. Des charges théoriques d'au plus un tiers du revenu. La banque calcule vos charges avec un taux d'intérêt théorique d'environ 5 %, bien plus élevé que les taux réels, auquel elle ajoute l'amortissement et 1 % de frais d'entretien. Le total ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut, après déduction de vos crédits et leasings. Avec 20 % de fonds propres, vous pouvez ainsi acheter un bien d'environ 5,7 fois votre revenu brut annuel. Faites le calcul pour votre situation avec notre calculateur hypothécaire.
Hypothèque de 1er rang et de 2e rang
Le prêt est divisé en deux parts. L'hypothèque de 1er rang couvre jusqu'à environ deux tiers de la valeur du bien et peut rester en place sans être remboursée. L'hypothèque de 2e rang couvre la part restante, jusqu'à 80 %. Elle doit être amortie, en général en 15 ans au maximum et au plus tard à l'âge de la retraite.
L'amortissement peut être direct (vous remboursez la banque, la dette baisse chaque année) ou indirect (vous versez sur un 3e pilier mis en gage, qui remboursera la dette plus tard). L'amortissement indirect permet de profiter de la déduction fiscale du 3e pilier. Attention : la suppression de la valeur locative, acceptée en votation le 28 septembre 2025, supprimera aussi la déduction des intérêts hypothécaires pour la résidence principale lorsqu'elle entrera en vigueur (au plus tôt en 2028), avec une exception limitée pour les primo-acquéreurs. Le choix entre amortissement direct et indirect est donc à réévaluer avec un conseiller.
Taux fixe, SARON ou les deux
- Hypothèque à taux fixe : le taux est garanti pour une durée choisie, en général de 2 à 15 ans, parfois davantage. Vos charges sont connues à l'avance.
- Hypothèque SARON : le taux suit le SARON, le taux de référence du marché suisse, plus une marge fixée par la banque. Il est souvent plus bas, mais varie avec les décisions de la BNS.
- Combinaison : vous pouvez diviser le prêt en plusieurs tranches, avec des types et des durées différents, pour répartir le risque et éviter de tout renégocier la même année.
Au relevé du 17 septembre 2026, les meilleurs taux accessibles au grand public partaient de 0,90 % pour une hypothèque SARON, 1,53 % pour un taux fixe à 5 ans et 1,60 % pour un taux fixe à 10 ans. Tous les taux par durée sont sur notre page taux hypothécaires actuels. Pour choisir, lisez notre article taux fixe ou SARON : comment choisir.
Qui accorde des prêts hypothécaires en Suisse ?
Les banques cantonales, les banques Raiffeisen et les grandes banques financent la majorité des biens. Mais les assurances et certaines caisses de pension prêtent aussi, souvent avec des conditions intéressantes pour les durées longues. Leurs critères diffèrent : prise en compte des bonus, des revenus d'indépendant, du 2e pilier ou des biens atypiques. Un même dossier peut être refusé par une banque et accepté par une autre.
Les documents à préparer
- Pièce d'identité et, pour les personnes étrangères, autorisation de séjour.
- Dernière déclaration d'impôt et taxation.
- Certificat de salaire et trois dernières fiches de salaire. Pour les indépendants : bilans et comptes des trois derniers exercices.
- Relevés du 2e pilier, du 3e pilier et des comptes de libre passage.
- Justificatifs des fonds propres : relevés bancaires, acte de donation ou d'avance d'hoirie.
- Contrats de crédit ou de leasing en cours, et convention de divorce ou de pension le cas échéant.
- Documents du bien : descriptif, plans, photos, extrait du registre foncier. Pour une PPE : règlement et état du fonds de rénovation.
Les étapes, de la simulation au versement
- Calculer votre budget : prix maximum, fonds propres et frais d'achat.
- Réunir le dossier avec les documents ci-dessus, avant même d'avoir trouvé le bien si possible.
- Comparer les offres de plusieurs établissements, sur le taux mais aussi sur les conditions : amortissement, pénalités de sortie, flexibilité.
- Obtenir l'offre ferme de l'établissement choisi, après estimation du bien.
- Signer chez le notaire : acte de vente, création ou reprise des cédules hypothécaires, puis versement des fonds au vendeur.
Et quand le prêt arrive à échéance ?
À l'échéance d'un taux fixe, rien ne vous oblige à rester dans la même banque. Commencez à comparer 6 à 12 mois avant : c'est souvent le moment où l'on économise le plus, et il est possible de fixer à l'avance le taux du prochain prêt.
Questions fréquentes
Prêt hypothécaire, crédit hypothécaire et hypothèque : quelle différence ?
Aucune en pratique. En Suisse, ces trois termes désignent le même prêt : un crédit accordé pour acheter ou refinancer un bien immobilier, garanti par ce bien au moyen d'une cédule hypothécaire.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans fonds propres ?
Non. Les banques suisses exigent au moins 20 % de fonds propres, dont au moins 10 % du prix hors 2e pilier (épargne, 3e pilier, donation). Les frais d'achat s'ajoutent à ces 20 %.
Quel est le taux d'un prêt hypothécaire en Suisse aujourd'hui ?
Au relevé du 17 septembre 2026, les meilleurs taux accessibles au grand public étaient : SARON 3 mois dès 0,90 %, fixe 5 ans dès 1,53 %, fixe 10 ans dès 1,60 %. Le taux obtenu dépend de votre dossier et de l'établissement.
Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Comptez en général quelques semaines entre le dépôt d'un dossier complet et l'offre ferme de la banque. Un dossier complet dès le départ, et la comparaison de plusieurs établissements en parallèle, raccourcissent nettement ce délai.
Quand renégocier son prêt hypothécaire à taux fixe ?
Commencez 6 à 12 mois avant l'échéance. Il est possible de fixer à l'avance le taux d'une nouvelle hypothèque (hypothèque forward) et de comparer les offres d'autres établissements, au lieu d'accepter automatiquement la proposition de sa banque.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Les règles décrites sont les standards du marché suisse pour une résidence principale ; chaque établissement applique ses propres critères. Taux : relevé indicatif du 17 septembre 2026.
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