Contrairement à ce qu'on pourrait croire, les banques suisses n'utilisent pas le taux d'intérêt réel du marché pour décider combien elles peuvent vous prêter. Elles appliquent deux règles standardisées, presque identiques d'un établissement à l'autre. Les connaître change complètement votre façon d'aborder un projet immobilier.
Règle n°1 : la charge théorique (le taux à 5%)
Pour vérifier que vous pourrez assumer votre hypothèque même si les taux remontent, les banques calculent vos charges avec un taux théorique fixe, généralement autour de 5% — bien au-dessus des taux réels pratiqués aujourd'hui. La charge théorique annuelle additionne trois postes :
- Intérêts théoriques : 5% du montant de l'hypothèque.
- Amortissement : la part de l'hypothèque qui dépasse les 2/3 de la valeur du bien (l'hypothèque de 2e rang) doit être remboursée en 15 ans. Avec 20% de fonds propres, cela représente environ 0.9% de la valeur du bien par an.
- Frais d'entretien : 1% de la valeur du bien par an.
Avec 20% de fonds propres, la charge totale théorique atteint ainsi environ 5.9% de la valeur du bien par an.
La règle d'or : cette charge théorique ne doit pas dépasser un tiers (33%) de votre revenu brut annuel (les deux revenus du ménage, le cas échéant). Vos engagements financiers (leasing, crédits, pensions alimentaires) sont déduits du revenu avant ce calcul.
Règle n°2 : les fonds propres (20% minimum)
Les banques suisses exigent au minimum 20% de fonds propres par rapport à la valeur du bien (donc un financement maximal de 80%). Sur ces 20%, une règle stricte s'applique : au moins 10% doivent être des fonds "durs" — épargne, titres, donation — le 2e pilier (LPP) ne peut couvrir que la seconde moitié des fonds propres exigés. Les frais d'achat (droits de mutation, notaire, registre foncier) s'ajoutent à ces 20 % : calculez-les selon votre canton.
Exemple chiffré
Pour un bien à 800'000 CHF, avec un revenu brut du ménage de 140'000 CHF/an :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Fonds propres minimum (20%) | 160'000 CHF |
| — dont fonds "durs" minimum (10%) | 80'000 CHF |
| Hypothèque (80%) | 640'000 CHF |
| Intérêts théoriques (5% de 640'000) | 32'000 CHF |
| Amortissement (2e rang de 106'667 CHF sur 15 ans) | 7'111 CHF |
| Frais d'entretien (1% de 800'000) | 8'000 CHF |
| Charge théorique annuelle | 47'111 CHF |
| Seuil d'un tiers du revenu (140'000 CHF) | 46'667 CHF |
Dans cet exemple, la charge théorique (47'111 CHF) dépasse le seuil d'un tiers (46'667 CHF) : le taux d'effort atteint 33.7%. Ce dossier ne passerait pas tel quel chez la plupart des banques, malgré des fonds propres suffisants. Pour ce bien, il faudrait un revenu brut d'au moins 141'333 CHF.
Les solutions existent : avec 200'000 CHF de fonds propres au lieu de 160'000, l'hypothèque descend à 600'000 CHF et la charge théorique tombe à 42'444 CHF, sous le seuil. C'est aussi le genre de situation où comparer plusieurs établissements fait la différence : les critères annexes (revenus complémentaires, 2e pilier, garanties) varient d'une banque à l'autre.
Ce qui peut faire bouger ces chiffres
- Revenus complémentaires : bonus réguliers, revenus locatifs, activité indépendante stable.
- Situation familiale : charges de famille, pensions alimentaires, autres crédits en cours.
- Type de bien : résidence principale, résidence secondaire et bien de rendement n'ont pas les mêmes critères.
- La banque elle-même : chaque établissement a sa propre marge d'appréciation sur ces règles de base.
Votre capacité d'emprunt selon votre région
Les règles de base (taux théorique 5%, fonds propres 20%) s'appliquent partout en Suisse — mais les établissements partenaires différent selon votre localisation. À Yverdon-les-Bains, les banques actives ne sont pas les mêmes qu'à Genève, ce qui peut faire varier vos options de 30 à 50'000 CHF selon les critères annexes.
Un courtier local connaît exactement quels établissements sont flexibles sur la charge théorique, le 2e pilier, et les revenus complémentaires dans votre région. C'est la différence entre un "non" sec et un "oui avec conditions".
- Vous habitez Yverdon-les-Bains ou le Nord vaudois ? Calculez votre capacité d'emprunt locale →
- Vous êtes dans la région lausannoise ? Analyser votre dossier à Lausanne →
- Vous envisagez une acquisition à Genève ? Étudier votre financement à Genève →
- Une autre région ? Trouver votre courtier régional →
Ces chiffres varient selon votre situation réelle. Obtenez une estimation personnalisée en 3 minutes, ou testez notre calculateur d'hypothèque gratuit, qui applique exactement ce calcul.
Commencer ma simulation →Calculer ma capacité d'emprunt →
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Les seuils mentionnés (taux théorique, fonds propres) sont des standards de marché indicatifs — chaque banque applique ses propres critères définitifs.
À lire aussi : Taux fixe ou SARON : comment choisir son hypothèque ? →