| Droit de mutation cantonal | — |
| Supplément communal | — |
| Notaire, registre foncier et cédules (estimation) | — |
| Fonds propres minimum (20 % du prix) | — |
| Liquidités à prévoir au total | — |
Les droits de mutation canton par canton
Le droit de mutation est un impôt perçu lors du transfert d'un bien immobilier. C'est le poste le plus important des frais d'achat, et son taux varie fortement d'un canton à l'autre.
| Canton | Droit de mutation | À savoir |
|---|---|---|
| Vaud | 2,2 % + supplément communal jusqu'à 1,1 % | 3,3 % dans la plupart des communes |
| Genève | 3 % (droits d'enregistrement) | Casatax : réduction jusqu'à près de 21'000 CHF pour une résidence principale jusqu'à environ 1,39 million (depuis le 1er mars 2026), sous conditions |
| Fribourg | 1,5 % + supplément communal jusqu'à 1,5 % | Le supplément dépend de la commune (maximum en ville de Fribourg) |
| Neuchâtel | 3,3 % (lods) | Taux réduit pour une première résidence principale dans le canton, sous conditions |
| Berne | 1,8 % | Exonération partielle possible pour une résidence principale, sous conditions |
| Valais | Barème progressif + impôt communal additionnel | Un droit est aussi perçu sur les cédules hypothécaires |
Exemple : un achat à 800'000 CHF dans le canton de Vaud
- Droit de mutation cantonal (2,2 %) : 17'600 CHF
- Supplément communal (1,1 %) : 8'800 CHF
- Notaire, registre foncier et cédules (0,5 à 1,5 %) : 4'000 à 12'000 CHF
- Total des frais d'achat : 30'400 à 38'400 CHF, soit 3,8 à 4,8 % du prix
Comme la banque finance au maximum 80 % du prix, il faut en plus 160'000 CHF de fonds propres. Au total, cet achat demande donc environ 190'000 à 200'000 CHF de liquidités.
Ce que comprennent les frais d'achat
- Le droit de mutation, perçu par le canton et, selon le canton, par la commune.
- Les émoluments du notaire, qui rédige et authentifie l'acte de vente.
- Les frais du registre foncier, pour inscrire le nouveau propriétaire.
- Les cédules hypothécaires, la garantie exigée par la banque. Reprendre les cédules existantes du vendeur coûte moins cher que d'en créer de nouvelles.
Ces frais ne sont jamais financés par l'hypothèque : ils se paient avec vos fonds propres. Pour savoir quel bien vous pouvez viser, utilisez aussi notre calculateur hypothécaire, et lisez notre guide sur le calcul de la capacité d'emprunt.
Questions fréquentes sur les frais d'achat
Combien coûtent les frais d'achat d'un bien immobilier en Suisse romande ?
Cela dépend surtout du canton. Les droits de mutation représentent 3,3 % du prix dans la plupart des communes vaudoises, 3 % à Genève, 3,3 % à Neuchâtel (taux réduit possible pour une première résidence principale), de 1,5 à 3 % dans le canton de Fribourg selon la commune et 1,8 % dans le canton de Berne. Il faut y ajouter les émoluments du notaire, le registre foncier et les cédules hypothécaires, soit environ 0,5 à 1,5 % du prix.
Qui paie les droits de mutation ?
En pratique, c'est l'acheteur, selon ce que prévoit l'acte de vente. Dans le canton de Vaud, l'acheteur et le vendeur en sont solidairement responsables envers l'État.
La banque peut-elle financer les frais d'achat ?
Non. Les banques financent au maximum 80 % du prix du bien. Les frais d'achat se paient avec vos fonds propres, en plus des 20 % d'apport. Pour un bien de 800'000 CHF dans le canton de Vaud, il faut donc prévoir environ 190'000 à 200'000 CHF de liquidités au total.
Comment réduire les frais d'achat ?
Deux pistes : reprendre les cédules hypothécaires existantes du vendeur plutôt que d'en créer de nouvelles, et vérifier si vous avez droit à un allègement pour l'achat de votre résidence principale (prévu notamment à Genève, à Neuchâtel et dans le canton de Berne, sous conditions). Le notaire vous indiquera ce qui s'applique à votre achat.
Taux vérifiés le 13 octobre 2026. Sources : État de Vaud, droit de mutation ; loi neuchâteloise sur les droits de mutation (RSN 635.0) ; loi fribourgeoise sur les droits de mutation (LDMG) ; loi bernoise sur l'impôt sur les mutations (LIMu) ; loi genevoise sur les droits d'enregistrement. Les montants calculés sont indicatifs : le notaire établit le décompte définitif.